CGMガイド

1.上下水道―他人の敷地を通った水道管が引き込まれているかどうか、浄化槽か下水か。
上水とは一般的に水道の事です。他人の敷地を利用する場合には地役権を設定してその場所を利用しますが、できればその様な物件は避けるべきでしょう。下水は完備されている所が多いのですが、一部地域では浄化槽を使用している所があります。もし下水道が無ければ将来計画があるかどうか調べておく方が良いでしょう。これは各所在地の担当市町村役場で確認できます。

2.電柱
電気を利用するには電柱を建てて電線で家に引き込まなければなりません。これから住宅を建てる土地の場合は電柱がどの位置に設置されるのか確認しましょう。駐車場や出入口にあると支障をきたす場合があります。

3.高圧線
たまに高圧線の真下に建物が建っている場合がありますので注意してください。一般に高圧線の下の物件は嫌われますので売却時には非常に困ります。

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この制度は平成4年8月に施行された『借地借家法』によるもので従来の借地権と異なり、期間終了後の更新はありません。従来に比べると土地所有者は安心して土地を貸すことができ、借主の負担も従来より軽く良質な住宅を得られると考えられます。一般定期借地権は借地期間を50年以上としたもので原則として借主は建物を取り壊して返還しなくてはいけません。また建物譲渡特約付借地権とは契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取ることを約束しておき,買い取った時点で借地権がなくなるというものです。

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地盤調査には目的に応じて様々な種類があり、一般的に普及している比較的安く簡易に出来るものから、ボーリング等の高い費用がかかるものまであります。建築地域ごとの地質を調べ、近隣での不動沈下の状況などをヒアリングしたりなどの地盤対策も一つの方法です。
　
具体的な地盤調査方法として以下の4方法を挙げ各長所と短所を説明します。
　
1.スウェーデン式サウンディング試験(SS調査)
住宅における地盤調査の方法としては普及している方法で、スクリューポイントを地盤に貫入させ、その時の貫入に要する荷重と回転数から抵抗値を測定する方法。
A.長所:試験装置・試験方法が簡単で容易にできる。試験結果をN値に換算できる。また、深度方向に連続してデータが取れる。
B.短所:表層部に穴を空けないと調査できない。礫・ガラなどは、貫入困難となる。よって調査値が実際の地盤の耐力を現すかについては疑問視される向きもある。
　
2.ボーリング(標準貫入試験)
ボーリングで地盤に孔を開け、レイモンドサンプラーを地中に打ち込み打撃回数(N値)を測定する方法。
A.長所:深い深度まで測定できる。地下水位の確認ができる。土が採取できるから土層の確認ができる。大規模建築物向き。
B.短所:重機を利用するため広い作業スペースを要す。費用が高くなるため、重量の比較的小さな戸建て住宅地盤調査ではあまり適切でない。
　
3.平板載荷試験
直径30cmの鋼板に荷重を段階的に載せて沈下量を測定する方法。
A.長所:地盤の支持力を直接判定できる。
B.短所:重機を利用するため広い作業スペースを要す。調査費用が高額である。深度方向の調査が困難。
　
4.レイリー波探査(表面波調査)
起振器「人工震源」と受信機で深度毎のレイリー波速度を測定し、地盤構成と地盤の強度(地耐力)と特性を把握する方法。
A.長所:レイリー波速度から間接的に地盤の強度(地耐力)の把握が可能。スペースを取らない。非破壊試験である。戸建住宅の地盤調査に多く利用されている。
B.短所:振動の大きい道路脇や鉄道通過地点など反射波の影響を考慮し調査値を検証する必要がある。

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*調査必須項目―前面道路の向き、幅員、敷地の接道長さ　一般に南道路が日照時間が長く陽当りが良いとされていますので同じ場所でも価格が高くなっています。しかし通常、家は南向きに建てますから前面道路に人や車が通ると家の中が見えてしまいますので必ずしも南道路が良いとはいえません。北道路の方が南側に庭先があれば前の家の塀だけですから覗かれる心配もなく物件価格も安いので意外とお得です。

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以前、その土地が何であったのか確認しましょう。傾斜地を造成して宅地とする場合が多く、注意を要する点はその造成工事の内容です。傾斜地を造成するときは土を盛土する場合と、切土する場合に分けられますが、盛土して造られた造成地は購入する前によく現場を確認してください。擁壁を組んでそこに土を入れ、固まるまである程度の期間が必要で、時間がたたないと土が固まらずに建物を建てたときに安定しません。傾いた家になると元に戻すことは出来ません。また、傾斜地でなくても元が湿地だったり田畑だった所を埋め立てて造った場所も要注意です。

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自分の希望する間取りや駐車場などが取れるか十分に検討しましょう。同じ場所にあっても地形で価値が大幅に違ってきます。例えば、正形地と敷延と呼ばれている通路部分と本体部分によって構成されている地形ではその価値も使い勝手も価格も変化します。地形は正形でなくても、周囲の環境や、使用方法、価格などを考えればデメリットばかりではありません。

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調査必須項目
土地の法的規制―管轄の役所にて、都市計画区域内かどうか?用途地域はどうか?建築関連法規以外の規制についても調べる必要があります。砂防地域などであれば、いざ建築のときにそれなりの配慮が必要で,実際の建物の寿命にも影響することも考えられます。また都市基盤整備公団などの分譲地も建築期限などの設定があり,スケジュールも検討しなければいけません。

登記簿の地目
土地の地目には、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地ならびに鉄道用地、学校用地の23種類に区分して定められております。
宅地は、文字通り、家を建てるための土地です。公共水道などの基盤整備も進んでいることが多く、造成費用や伐採、伐根費用など、余分な費用がかからない土地が比較的多いのが特徴です。
田や畑は農地法の規制対象になっており、第農地法5条の転用許可を得ない限り、家を建てることはできません。また農地法では地目と関係なく、現状(休作中含む)が田畑であれば農地と捉えています。地目上が田や畑である場合、または現況が田畑である場合は転用許可が下りる地域なのか確認しましょう。農地の転用は各農業委員会の考え方次第ですが、農業振興地域は転用できないケースがほとんどなので注意が必要です。転用には最低2ヶ月、農振地域は最低5カ月の期間がかかります。
原野や山林の場合、特に地目上は規制がなく、家を建てられます。ただし敷地が国立公園、国定公園内の場合は自然公園法の規制がかかっていることも多いので、他の規制をよくチェックしましょう。

雑種地とは、雑種地以外のいずれの地目にも該当しない土地です。たとえば、ゴルフ場、ゴルフ練習場、飛行場、競馬場の馬場、駐車場、運動競技場、野球場、自動車展示場、自動車教習所、廃棄物処理用地、遊具を主とする遊園地、鉄塔敷地、変電所敷地、資材置場など数多くの土地が有ります。但し、飛行場やゴルフ場などのようにある目的のもとに一体的に利用されている広大な土地の一部に建物がある場合において、建物以外の土地の利用を主とし、建物はその付随的なものに過ぎないと認められる時は建物の敷地を含むその敷地全部を一団として雑種地とします。また、宅地造成途中等、流動的な状態では雑種地と認定することはできません。
地目を定めるには土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的に僅少の差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めます。

周辺環境―平日・休日・朝・昼・夜と確認するのが良いでしょう。例えば、日曜日に物件を見た時は非常に静かで良い所だったのに、平日は近くの工場の騒音や匂いがあったり、意外な落とし穴がある場合もあります。良く知っている場所なら問題は無いでしょうが、知らない場所なら日を変えて少なくても2回以上見るようにしましょう。

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